不動産鑑定士の著者が、これまでの実務経験、講師経験、実務修習指導経験を活かして不動産鑑定評価基準を解説。
 初心者でもわかりやすい目から鱗の解説書です。

【 著者紹介 】

 大島 大容 （おおしま だいよう）

1970年 大阪市生まれ。
1992年 大学在学中に不動産鑑定士第2次試験に合格。
1994年 早稲田大学卒業。
2000年 不動産鑑定士試験第3次試験合格し、同年不動産鑑定士登録。 (株)大島不動産鑑定設立。
2004年 おとわ不動産(株)を設立。
2013年  (株)イレブンを設立。
2022年 一般社団法人日本不動産鑑定適正化機構を設立し、現在に至る。

【 掲載内容 】

〔総論〕

第１章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察
 第１節  不動産とその価格
 第２節  不動産とその価格の特徴
 第３節  不動産の鑑定評価
 第４節  不動産鑑定士の責務

第２章 不動産の種別及び類型
 第１節  不動産の種別
   I  地域の種別
   II  土地の種別
 第２節  不動産の類型
   I  宅地
   II  建物及びその敷地

第３章 不動産の価格を形成する要因
第１節  一般的要因
   I  自然的要因
   II  社会的要因
   III  経済的要因
   IV  行政的要因
 第２節  地域要因
   I  宅地地域
   II  農地地域
   III  林地地域
 第３節  個別的要因
   I  土地に関する個別的要因
   II  建物に関する個別的要因
   III  建物及びその敷地に関する個別的要因

第４章 不動産の価格に関する諸原則
   I  需要と供給の原則
   II  変動の原則
   III  代替の原則
   IV  最有効使用の原則
   V  均衡の原則
   VI  収益逓増及び逓減の原則
   VII  収益配分の原則
   VIII  寄与の原則
   IX  適合の原則
   X  競争の原則
   XI 予測の原則

第５章 鑑定評価の基本的事項
 第１節  対象不動産の確定
   I  対象確定条件
   II  地域要因又は個別的要因についての想定上の条件
   III  調査範囲等条件
   IV  鑑定評価が鑑定評価書の利用者の利益に重大な影響を及ぼす場合における条件
設定の制限上
   V  条件設定に関する依頼者との合意等
 第２節  価格時点の確定
 第３節  鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定
   I  価格
   II  賃料

第６章 地域分析及び個別分析
 第１節  地域分析
   I  地域分析の意義
   II  地域分析の適用
 第２節  個別分析
   I  個別分析の意義
   II  個別分析の適用

第７章 鑑定評価の方式
 第１節  価格を求める鑑定評価の手法
   I  試算価格を求める場合の一般的留意事項
   II  原価法
   III  取引事例比較法

---------ここから下巻--------

   IV  収益還元法
 第２節  賃料を求める鑑定評価の手法
   I  賃料を求める場合の一般的留意事項
   II  新規賃料を求める鑑定評価の手法
   III  継続賃料を求める鑑定評価の手法

第８章 鑑定評価の手順
 第１節  鑑定評価の基本的事項の確定
 第２節  依頼者、提出先及び利害関係等の確認
   I  依頼者並びに鑑定評価書が依頼者以外の者へ提出される場合における当該提出先及び鑑定評価額が依頼者以外の者へ開示される場合における当該開示の相手方
   II  関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等
   III  鑑定評価額の公表の有無
 第３節  処理計画の策定
 第４節  対象不動産の確認
   I  対象不動産の物的確認
   II  権利の態様の確認
 第５節  資料の収集及び整理
   I  確認資料
   II  要因資料
   III  事例資料
 第６節  資料の検討及び価格形成要因の分析
 第７節  鑑定評価の手法の適用
 第８節  試算価格又は試算賃料の調整
   I  各試算価格又は試算賃料の再吟味
   II  各試算価格又は試算賃料が有する説得力に係る判断
 第９節  鑑定評価額の決定
 第10節  鑑定評価報告書の作成

第９章 鑑定評価報告書
 第１節  鑑定評価報告書の作成指針
 第２節  記載事項
   I  鑑定評価額及び価格又は賃料の種類
   II  鑑定評価の条件
   III  対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量等及び対象不動産に係る権利の種類
   IV  対象不動産の確認に関する事項
   V  鑑定評価の依頼目的及び依頼目的に対応した条件と価格又は賃料の種類との関連
   VI  価格時点及び鑑定評価を行った年月日
   VII  鑑定評価額の決定の理由の要旨
   VIII  鑑定評価上の不明事項に係る取扱い及び調査の範囲
   IX  関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等
   X  関与不動産鑑定士の氏名
   XI  依頼者及び提出先等の氏名又は名称
   XII  鑑定評価額の公表の有無について確認した内容
 第３節  附属資料

〔 各論 〕

第１章 価格に関する鑑定評価
 第１節  土地
   I  宅地
   II  農地
   III  林地
   IV  宅地見込地
 第２節  建物及びその敷地
   I  自用の建物及びその敷地
   II  貸家及びその敷地
   III  借地権付建物
   IV  区分所有建物及びその敷地
 第３節  建物
   I  建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評
価
   II  建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定
評価
   III  借家権
 第４節  特定価格を求める場合に適用する鑑定評価の手法
   I  各論第 3 章第 1 節  に規定する証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
   II  民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
   III  会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合

第２章 賃料に関する鑑定評価
 第１節  宅地
   I  新規賃料を求める場合
   II  継続賃料を求める場合
 第２節  建物及びその敷地
   I  新規賃料を求める場合
   II  継続賃料を求める場合

第３章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第１節  証券化対象不動産の鑑定評価の基本的姿勢
   I  証券化対象不動産の範囲
   II  不動産鑑定士の責務
 第２節  証券化対象不動産について未竣工建物等鑑定評価を行う場合の要件
 第３節  処理計画の策定
   I  処理計画の策定に当たっての確認事項
   II  確認事項の記録
   III  鑑定評価の依頼目的及び依頼者の証券化関係者との関係
 第４節    証券化対象不動産の個別的要因の調査等
   I  対象不動産の個別的要因の調査等
   II  実地調査
   III  エンジニアリング・レポートの取扱いと不動産鑑定士が行う調査
 第５節    ＤＣＦ法の適用等
   I  ＤＣＦ法の適用過程等の明確化
   II  ＤＣＦ法の収益費用項目の統一等
 別表１
 別表２

Coffee Break
 1.  不動産鑑定評価基準を読み解くコツ！
 2.  「単独借地権」と「建付借地権」
 3.  鑑定評価額が「0円」の評価ってアリ？
 4.  間違いだらけの標準的使用・最有効使用の判定
 5.  不動産鑑定士までの道のり　〜 実務修習 〜
 6.  基礎価格には更地価格を採用すべきことを賃貸事業分析法が証明した
 7.  土地と建物の利回りは同じ？
 8.  建物の再調達原価を求めている方法は直接法？間接法？
 9.  開発法は収益還元法なのだ！
 10.  借地権の評価で底地を基礎価格とした場合の矛盾!?
 11.  標準・関連付け・比較考量・参考の使い分け！
 12.  「分譲マンション」と「賃貸マンション」の評価で配分率の査定方法は異なる

過去に掲載のCoffee Break
 13.  不動産鑑定評価基準ってそもそもなに？
 14.  価格等調査ってなに？
 15.  一物三価？ 一物四価？
 16.  新規地代を求める場合の基礎価格は底地価格？
 17.  収益還元法と積算法は表裏一体の関係ではない !?
 18.  契約減価はないけど、建付減価はある？？
 19.  一時金の支払いで借地権の価格はどう変わる？

不動産鑑定評価書 サンプル
 更地（商業地）
 借地権付建物（住宅地）
 貸家及びその敷地（商業地）
 継続賃料（地代・住宅地）

 資料1　不動産鑑定評価基準
 資料2　不動産鑑定評価基準運用上の留意事項